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巢湖市人民政府办公室关于印发巢湖市老旧小区改造后物业管理办法的通知
发布时间:2016-11-11 10:12:44     来源:本站     阅读:261

巢政办〔2016〕46号


各乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门、各直属机构:

《巢湖市老旧小区改造后物业管理办法》已经2016年5月29日市政府第117次常务会议研究同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。

2016年6月1日

巢湖市老旧小区改造后物业管理办法

第一章  总  则

   第一条  为加强我市老旧小区改造后物业管理工作,切实改善居民的居住环境,促进和谐社区建设,提升城市形象,根据《安徽省物业管理条例》,并结合我市老旧小区改造后实际,制定本办法。

   第二条  老旧小区改造后物业管理(以下简称后期物业管理)是指列入政府5年改造计划,经政府投资改造后,配套设施基本齐全,环境质量有较大改观,居民物业管理意识逐步增强的小区物业管理活动。

   第三条  后期物业管理要坚持以人为本、实事求是、因地制宜的原则,坚持政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实的工作方法,实行“条块结合,以块为主,统一管理”的管理体制。

   第四条 市房地产管理部门负责全市后期物业管理活动的协调指导和督查落实工作。

各街道办事处具体负责辖区内后期物业管理工作,发挥物业管理办公室的职能作用,细化分工,受理调解物业管理投诉,实施应急维修服务和物业服务。组织和指导业主大会和业主委员会换届工作,监督其依法履行职责。召集后期物业管理联席会议,解决后期物业管理区域内出现的突发事件以及其它需要协调的后期物业管理事件等。

各社区居委会负责落实街道办事处交办的与后期物业管理有关的工作。

各职能部门按照各自职责,做好与后期物业管理有关的工作。

市规划部门负责老旧小区内违规建设管理与乱搭乱建的查处工作。

市住建部门负责对老旧小区的建设工程质量进行监督管理,处理由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

市公安部门负责老旧小区的治安秩序管理工作。

市物价部门负责后期物业管理物业服务的收费监督管理工作。

市城管部门负责老旧小区内违反城市市容和环境卫生管理规定的查处工作。

市市场监督管理部门负责老旧小区内各类市场主体规范管理工作。

市教体部门负责老旧小区内健身设施的配置及后期监督考核维护工作。

市财政部门负责政府性补助资金的预算和拨付工作。

其它相关部门应当依照各自职责,做好与后期物业管理有关的工作。

第二章  后期物业管理的组织实施

   第五条  实施后期物业管理区域的划分,由街道办事处会同房地产管理部门,根据小区建设用地规划许可范围,并考虑建筑物业规模、共用设施设备、社区建设、人口等因素确定。

   后期物业管理优先选择由单个业主大会选聘或多个后期物业管理区域业主大会共同选聘的物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式。业主大会成立前或者成立后没有选聘物业服务企业的,由街道办事处组织实施简易物业管理,负责对改造后老旧小区实行以保安及公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的物业管理活动。

   第六条  简易物业管理由街道办事处物业办组织实施。

   (一)负责受理并调解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷,将矛盾化解、解决在基层,促进社区和谐。

   (二)负责为辖区内实行后期物业管理的小区业主提供下水管道堵塞及水电故障排除等应急维修服务。

   (三)负责对小区实施保安及公共秩序维护,卫生保洁,绿化养护为主要内容的后期物业管理。

街道办事处物业办应急维修服务与物业管理服务采取政府购买服务的形式委托企事业单位实施。

房地产管理部门负责组织对街道办事处物业办人员的业务培训,提高管理人员的专业知识和业务技能。

   第七条  街道办事处物业办应搜集整理实施后期物业管理区域住户联系信息,人口经济状况、住房面积,公有房屋的产权单位和物业使用人信息。按区域建立档案,妥善保管,方便利用。

   第八条  街道办事处应当建立健全辖区内后期物业管理各项管理制度,实事求是,因地制宜,明确小区物业管理的服务内容,服务标准,并制定具体的措施和考核办法。

   第九条  街道办事处应当加强对老旧小区业主大会成立的组织指导工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,不断提升业主自治管理水平。

   第十条  街道办事处会同房地产管理及相关部门、社居委及业主委员会或业主代表,根据经济社会发展情况。按年度对实施简易物业管理小区物业服务收费标准进行核定,由社区专人代收,交办事处财政,实行分账管理、专款专用。

  第十一条  街道办事处物业办应将简易物业管理的内容、收费标准、收费方式、小区管理规约、业主的权利义务,在小区内显著位置公示,做到家喻户晓。

   第十二条  业主或者物业使用人应当自觉遵守法律,法规和小区管理规约,不得存在下列行为:

   (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装修规定的行为;

   (二)违章搭建建筑物和构造物,私开门窗等违反规划规定的行为;

   (三)侵占、损坏楼道,绿地等物业共用部位,共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

   (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

   (五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

   (六)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

   (七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

   (八)赌博、利用迷信活动危害社会,饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

   (九)法律法规和管理规约禁止的其它行为。

   街道办事处物业办、业主委员会、委托从事物业管理活动的企事业单位、人员发现有上述规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报有关职能部门及时处置。

   第十三条  小区内供水,供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备的维修、养护、更新由街道办事处协助专业经营单位根据行业管理规范和约定实行。专业经营单位对专业经营设施进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

   第十四条  后期物业管理联席会议制度

   后期物业管理联席会议由街道办事处负责召集,由社区居民委员会、业主委员会或业主代表、物业企业和后期物业管理职责相关的部门参加。

   联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门依法依职履行职责的情况;

(二)物业办在履行职责过程中出现的突出问题;

(三)后期物业管理区域内发生的突发事件;

(四)后期物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其它后期物业管理事项。

   房地产管理部门应协助街道办事处召开好联席会议,协调督促、落实联席会议意见。

第三章  后期物业管理费用及政府补贴

   第十五条  后期物业管理费用实行多方筹集,主要包括政府补贴、业主缴费两个途径。

业主交纳的简易物业管理物业服务收费标准实行一年一定,向业主公布。

   街道办事处物业办为业主或物业使用人提供的简易物业服务内容、标准之外的专项服务,其收费标准由双方约定。

第十六条  实施后期物业管理小区中的低保户、特困户,可根据有关规定向物业办申请物业服务费减免。

第十七条 实施后期物业管理的小区,业主应当按时交纳物业服务费,物业产权转移时,业主应当结清物业服务费,对拒不交纳物业服务费的业主,物业企业和业主委员会或社区居委会督促其交纳,并可以在住宅小区内的显著位置予以公示;必要时,街道物业办、物业企业可向人民法院提起诉讼。

   第十八条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同向最终用户收取费用。

   物业办接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,可以根据委托事项向专业经营单位收取报酬。

   第十九条  后期物业管理费用政府补贴纳入市财政预算,按户均每月补贴10元预算,由街道办事处根据辖区内实施后期物业管理小区的户数按年度上报预算。

   第二十条 街道办事处申请政府补贴预算须符合以下条件:

   (一)街道办事处成立物业办,并确定专人负责;

   (二)在辖区内开展后期物业管理工作,做到管理区域,服务内容、标准明确,管理制度健全;

   (三)成立业主委员会或选定业主代表;

(四)物业服务费收缴率达50%;

(五)物业服务工作达到规定要求。

   第二十一条  后期物业管理政府补贴的申请和拨付程序

(一)街道办事处物业办按半年向市财政部门提出补贴申请,以小区为单位,经房地产管理部门初审材料齐全的,予以受理。

(二)审核拨付,受理后10个工作日内房地产管理部门进行材料审查和实地查勘,情况属实的,由财政部门将补贴资金拨付街道办事处,专项用于小区物业管理服务,不得挪作他用。

第二十二条  实施专业化、市场化物业管理的改造后老旧小区同样享受财政补贴政策。补贴额度由街道办事处根据管理服务水平、收费标准确定。

第四章  监督管理

  第二十三条  市政府应加强对后期物业管理工作的组织领导,强化监督检查,将后期物业管理工作列入街道办事处年度考核。

   第二十四条  街道办事处物业办、物业企业将后期物业管理费用的筹集和使用情况每半年向业主委员会通报并公示。

   第二十五条  街道办事处物业办擅自扩大收费范围,提高收费标准,重复收费的,业主委员会或业主有权拒绝并进行举报,由物价部门责令限期改正,按有关规定处罚。

   第二十六条  业主或物业使用人违反本办法第十二条规定的,由有关部门依法依规予以处罚,给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

   第二十七条  业主大会,业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、房地产管理部门应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。

第二十八条  房地产管理部门、街道办事处和其他部门的工作人员在后期物业管理工作中,存在滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊行为的,依法依规给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章  附  则

   第二十九条  规划区内未列入5年改造计划的老旧小区物业管理可参照本办法执行。

第三十条  本办法自发布之日起执行,有效期限两年。