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巢湖市人民政府办公室关于印发巢湖市政府性投资建设安置小区物业管理办法的通知
发布时间:2016-11-11 10:10:37     来源:本站     阅读:103

巢政办〔2016〕44号


各乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门、各直属机构:

《巢湖市政府性投资建设安置小区物业管理办法》已经于2016年5月29日市政府第117次常务会议研究通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。

2016年5月31日

巢湖市政府性投资建设安置小区物业管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强我市市区范围安置小区物业管理工作,规范物业管理活动,改善安置小区居住环境,根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》等规定,结合实际,制定本办法。

第二条  本办法所称政府性投资建设安置小区,是指由市政府统一规划、设计、投资、建设的住宅小区,主要用于市区范围内城市改造征迁、棚户区改造安置及住房保障。以下简称“安置小区”。

第三条  安置小区物业管理以市场化管理为主,社区托管为辅。

   市场化管理是指由安置小区所在区域街道办事处,通过公开招投标方式选聘专业物业服务企业,对安置小区实施专业化物业服务活动。

   社区托管是指暂不能实行市场化管理的安置小区,由社区按照规定收取物业费,委托或聘请保洁、保安等专业公司或专职人员进行专项服务。

新建安置小区一律实行市场化物业管理。

  第四条 部门和单位主要职责:

市房产部门负责全市安置小区物业管理活动的监督管理工作,指导街道办事处、社区物业管理工作,制定实施相关管理规则;依法查处安置小区物业管理活动中违法、违规行为。

   街道办事处做好辖区内安置小区物业管理工作,指导监督社居委开展安置小区物业管理工作:

   (一)及时选聘物业服务企业,应当在安置小区移交前60日内确定,签订前期物业服务合同报市房产局备案;

   (二)拟定安置小区临时管理规约,指导成立首次业主大会会议筹备组,筹备组组长由社区负责人担任;

   (三)负责辖区范围内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会组成人员名单等备案工作;

(四)组织协调安置小区业主大会的成立和业主委员会换届工作,指导和监督业主大会、业主委员会日常工作;

(五)建立物业矛盾调处机制,协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,处理业主(物业使用人)、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;

(六)制定辖区内安置小区物业管理考核办法,对物业企业服务工作进行考核;

(七)监督物业管理政府补助资金的使用;

(八)协助物业服务企业物业服务费用的收取;

(九)指导物业服务企业做好文明创建工作。

   市物价部门会同市房地产管理部门负责市住宅小区物业服务收费政府指导价的制定、调整以及监督管理工作;负责查处物业服务企业违规收费行为。

市住建部门负责对安置小区的建设工程质量进行监督管理,处理由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

市规划部门负责安置小区内违法建设行为的查处工作。

市城管部门负责小区乱堆乱放、毁绿种菜、占道经营、牛皮癣小广告等违规现象的查处工作。

市场监管部门负责对安置小区内无照经营行为的查处;监督物业服务企业委托具有合法资质的单位进行电梯维护、保养;监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯;依法查处物业服务企业违法违规使用电梯的行为。

市公安部门负责依法查处安置小区内居民违规养犬、车辆乱停乱放、燃放烟花炮竹等违法行为,以及安置小区周边道路交通秩序管理工作。

   市环保部门负责依法处理物业管理区域内及周边属于环保行政职责范围的噪声、油烟、废气超标等扰民行为。

市消防部门负责安置小区消防设施设备的安全检查、消防知识培训等工作,依法查处违反消防管理规定的违法违规行为。

其他部门根据各自职责做好相应工作。

供水、供电、供气、通信等相关企业负责物业管理区域内已移交相关设施的管理和维护。

   第五条 建立安置小区物业管理联席会议制度。

市房产局会同街道办事处召集相关职能单位、所在地社区、业委会、业主参加,研究解决处理安置小区内物业管理中重大矛盾纠纷。

第二章  移交管理

第六条  移交是指建设单位将已竣工验收合格的安置小区交付给街道办事处进行安置使用和物业管理。

移交工作由市大建办牵头,市重点局、房产局、住建局、教体局、民政局、商务局、城镇建设投资有限公司等单位和街道办事处参加。

市大建办负责安置小区的总体移交工作;

市重点局负责安置小区的竣工、验收合格;

市住建局负责对具备条件的安置小区竣工验收工作进行监督;

市房产局(安居中心)负责安置小区的房源管理、房屋安置档案造册、安置小区房屋初始登记,协助街道办事处物业服务企业安置群众入住;

市城镇投负责安置小区剩余资产的运营管理;

市教体局、民政局、商务局等根据各自职责,做好安置小区内学校、幼儿园、社区用房、农贸市场等管理工作。

  安置小区交付过程中,建设单位应提前90日书面告知所在街道办事处,以便街道办事处做好物业企业的选聘和群众安置准备工作。

   第七条  安置小区交付,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得消防、规划、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,办理了竣工验收备案手续;

  (二)供水、供电等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供气、供电已安装分户独立计量表具;

  (三)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (四)电梯、二次供水等共用设施设备取得使用合格证书;

  (五)法律、法规、规章规定的其他条件。

   安置小区竣工验收合格后,建设单位应在15日内完成交付工作。

第八条  移交内容、步骤和责任:

(一)移交内容包括安置小区物业移交和档案资料移交。

1、物业移交为安置小区住宅、商业配套、公建配套房屋、公用设施、设备等移交使用。

2、档案资料移交为建设单位将涉及后期物业管理服务的相关建设资料移交给物业服务企业,并报街道办事处备案。

(1)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

(2)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

(4)物业管理所必需的其它资料,包括工程验收的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清册等。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

(二)移交步骤。

1、物业承接查验。建设单位移交前书面告知物业服务企业,由物业服务企业对物业公用部位、公用设施设备进行查验,并于移交前完成承接查验工作;发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。

(1)物业公用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

(2)物业公用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、及排水管线、电线、供暖及空调设备等;

(3)物业公用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等;

(4)物业服务用房等其他共用房产设施设备。

2、档案资料的移交。除上款资料移交给物业服务企业外,用于安置房小区初始登记的相关资料,移交给市房产局(安居中心)。

3、房屋、设施、设备实物的移交。建设单位与物业服务企业进行建(构)筑物、公用设备设施、水、电、气、电梯、消防、弱电等工程的实物移交并签署《物业移交书》。查验水表、电表等,记录交接时的数据。

4、钥匙移交。建设单位将物业用房钥匙移交给物业服务企业;安置小区配建廉租房、公租房的,将钥匙移交给市房产局(住房保障中心),其他物业钥匙移交给市房产局(安居中心)。

未经验收或竣工验收不合格的,不得办理移交,不得使用。

(三)移交后的责任。

   安置小区物业管理单位根据合同约定,负责移交后小区物业安全管理,公用设备、设施的安全使用。街道办事处、市房产局(安居中心、保障中心)以及水、电、气、电梯、消防等相关专业部门按照各自职责负责协助、检查、督查。

第九条  安置小区移交后,办事处应及时组织群众安置入住,安置过程中,建设单位应明确物业维修责任单位,及时维修群众提出的物业维修事项。安置结束后,市房产局(安居中心、保障中心)做好空置房统计工作,并与物业管理单位签订空置房屋安全管理协议。

第十条  安置小区配套设施不到位的,由市大建办牵头,所在街道办事处和市房产局等相关单位配合,完善建设方案,确定建设单位负责建设到位。

第三章  物业服务

第十一条  安置小区物业服务采取“质价相符、资质相当”的物业服务机制。

街道办事处按照规定公开选聘相应资质的物业公司,签订前期物业服务合同。

物业服务内容主要包括以下事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

(四)物业服务区域电梯、消防等特种设备的维护和保养;

(五)车辆停放服务管理;

(六)做好安全防范和秩序维护工作;

(七)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

(八)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

(九)业主委托的其他公共性服务内容;

(十)空置房的安全管理;

(十一)协助办事处做好征迁户的房屋安置入住工作,签订安置小区临时管理规约。

第十二条  物业服务企业在严格履行物业服务合同的同时,还应当履行以下义务:

(一)以为业主服务为宗旨,提高服务质量和水平;

(二)按照规定公布物业服务费收支情况;

(三)接受业主委员会和业主的监督;

(四)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

(五)法律、法规规定的其他义务。

第十三条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则。

业委会成立前,安置小区物业服务标准不得低于《巢湖市住宅小区物业收费管理办法》中丙级服务等级,收费标准不得高于丙级基准收费指导标准。

业委会成立后,收费标准由业委会和选聘的物业公司按照服务内容、质量协商决定收费标准。

安置小区地面停车位和地下人防工程停车位实行有偿使用,由街道办事处参照《巢湖市住宅小区收费管理办法》中的相应标准收取。

   第十四条  业主应当按时交纳物业管理费,欠缴的须及时补缴,经催缴拒不缴纳的,物业服务单位可以依照合同约定依法追究其违约责任。业主转让物业时,应当按规定结清物业服务费用。

业主将物业以出租或其他方式交由他人使用的,应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按约定交纳,任一方拒不缴纳的,另一方承担连带责任。

小区内公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业服务费,不得另行分摊收取。

第十五条  安置小区内禁止下列行为:

拆改房屋承重结构;

侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房;

(五)擅自改变房屋外貌,影响他人生活、工作或者市容环境;

(六)违反规定摆摊设点、占道经营;

(七)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(九)违反规定停放机动车辆或非机动车辆;

(十)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超出规定标准的噪音;

(十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或处理。

第十六条  街道办事处应积极组织、指导安置小区成立首次业主大会会议筹备组,待符合业主大会召开条件后,召开业主大会,选举产生业主委员会。

实行社区托管的安置小区,物业服务标准及收费按照本办法第十三条第二款执行。

第四章  资金保障

第十七条  市政府对全市安置小区物业管理实行资金补助政策,补助资金由市城镇投资公司负责筹集,主要来源为城镇投资公司注资、剩余空置安置房的出售资金、安置小区配套设施的运营收益、公共产权及空置安置房租金。

城镇投要拓宽补助资金的运作形式,设立安置小区物业管理补助资金专户,确保资金保值增值。

  第十八条  物业管理补助资金主要用于物业服务企业开办费、安置户物业服务费补助、空置房物业管理费、物业维修补助资金及业主大会筹备组工作经费。

(一)开办费。根据安置小区总面积(包括住宅及商业等配套房屋)核算开办费数额,总面积在2万平方米以下的(含2万平方米),开办费为2万元;总面积在2-5万平方米的(含5万平方米),开办费为3万元;总建筑面积在5-10万平方米的(含10万平方米),开办费4万元;总建筑面积10万平方米以上的,每增加1万平方米增加0.5万元,开办费用最高不超过10万元。

开办费主要用于购置物业管理机构必备的办公用品和设备。使用开办费购置的资产属国有资产,由街道统一登记造册,不得非法占有,未经批准不得转移、转让。

(二)安置户物业服务费补助。政府按照物业费标准的50%直接补贴给业主,补贴年限为2年。

(三)物业维修补助资金。物业维修补助资金是在安置小区质保期满后,弥补物业专项维修资金缴存不足、使用不便或紧急情况下,用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。

(四)业主大会筹备组工作经费。主要用于首次业主大的筹备工作费用。

第十九条  政府补助资金由街道办事处根据安置小区的物业管理现状,经房产管理部门核准后向城镇投进行申报。

第二十条  市财政、审计、房产、物价等部门和所在街道定期组织对安置小区政府补助资金使用情况进行审计监督。

第五章  监督管理

   第二十一条  市房产局对安置小区物业管理企业实行履约保证金制度、公示制度和考核制度,对物业企业的进驻、经营过程、服务质量等方面进行监督。

第二十二条  物业服务企业履约保证金是指物业服务企业缴纳的用于兑现其依法、依约退出物业服务项目,并移交物业管理相关资料及设施、设备承诺的保证金。物业服务企业承接安置小区物业管理时,应当向市房产局缴存一定数额的违约保证金,缴存标准另行制定。市房产部门负责履约保障金的建账、补缴、退还等监督管理工作。

第二十三条  安置小区物业管理公示内容包括下列事项:

(一)物业服务合同;

(二)服务内容、服务标准和收费项目;

(三)业主委员会的筹备、召开、选举、表决、公告和议事事项等工作示范文书和程序;

(四)业主大会会议决定、管理规约、议事规则;

(五)物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示;

(六)经市物业主管部门同意,物业公司可以将其他事项在物业服务区域显著位置公示。

第二十四条  市房产局按年度对全市安置小区物业管理进行考核,将考核结果纳入物业企业诚信档案,对违规行为进行处罚。

第二十五条  市房产局、各街道办事处在安置小区物业管理联席会议的基础上,积极探索综合执法的内容、形式,加大对安置小区内违法行为的整治力度。

第六章  维修管理

第二十六条  安置小区业主应当按照规定标准交存物业专项维修资金,业主交存的专项维修资金由市房产管理部门进行管理。

第二十七条  物业专项维修资金的使用范围包括:

(一)主体承重部位损坏,需要拆换、加固的;

(二)户外墙面、屋面因损坏需重新进行防水或者保温层施工的;

(三)整栋楼外檐面皮脱落,达到整栋楼外檐面积30%以上,需要修缮的;

(四)整栋楼或单元共用地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;

(五)其他经房产部门认定的。

物业共用设施设备维修、更新、改造工程包括:

(一)物业管理区域内路面破损30%以上,需要整体修复的;

(二)整栋楼或单元上下水管道、落水管道等老化、损坏需要更新、改造的。

(三)智能化系统、消防系统等需要整体更新、改造或更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的;

(四)电梯需要整体更新或更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯造价20%的;

(五)二次供水及消防泵等设备损坏,需要更新、改造的;

(六)物业管理区域内的围墙、大门损坏,需要整体修缮、更新的。

第二十八条  安置小区物业在保修范围内和保修期限内发生的质量问题,由建设单位督促原施工单位负责维修。各建设单位在支付原施工单位质量保证金时,应由各社区和物业公司参与质量回访并签字确认。

保修期满的,物业公共部分、物业共用设施设备维修、更新、改造,由物业管理企业或业主委员会按照程序申请物业专项维修资金进行维修。

物业专项维修资金缴存不足、使用不便或紧急情况下需要即刻维修的,由建设单位动用政府维修补助资金组织维修。

市房产局参照小额零星工程招投标入库方式通过招投标设立安置小区维修企业项目库;制定动用政府性维修补助资金用于维修工程的申报、范围确定、验收交付和资金支付程序。

(一)街道办事处汇总辖区内安置小区物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造等项目范围、项目概算,书面报市住建局。

(二)市住建局组织工程技术人员对办事处申报的维修项目、位置和估算的维修资金进行审核,审核结果报市分管领导批准。

(三)街道办事处根据审核结果组织实施,社居委、物业公司负责维修施工期间施工环境的保障工作。

(四)工程完工后,市住建局组织建设单位、办事处、社居委、物业公司、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收,验收合格后交付使用。

第二十九条  物业自有部位因业主违规装修或使用不当造成损坏的,由业主或责任人自行修复,维修费用自理

第三十条  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第三十一条  下列费用不得从物业维修补助资金中列支:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括日常绿化养护、水箱清洗等,已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;未实施物业管理的物业管理区域由社区(村)负责。

(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担。

(三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担。

(四)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

第七章  附  则

第三十二条  本办法自公布之日起施行,有效期2年。过去市有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

市规划区以外的乡镇安置小区管理工作可以参照本办法执行。

第三十三条 本办法由市房产局负责解释。