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市区集中安置小区管理使用暂行办法
发布时间:2016-11-02 11:10:28     来源:本站     阅读:85

集中安置小区是被拆迁群众支持城市建设、改变居住环境后的基本生活场所,小区的后期管理状况直接关系到广大拆迁安置户切身利益和社会稳定,关系到城市建设和发展的进度。为进一步规范和加强集中安置小区的移交和管理工作,特制定以下暂行办法。

一、安置小区的移交管理

(一)移交范围

1、小区住宅;

2、物业管理用房及用于物业管理的设备(设施);

3、幼儿园;

4、社区办公用房;

5、文化活动室;

6、汽车库;

7、储藏室;

8、配套商业用房(含农贸市场);

9、公建配套设施。

(二)移交工作流程

1、工程资料移交

市重点局负责向物业管理单位提供竣工总平面图,房屋及配套基础设施、设备的竣工图,地下管网图,《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、房屋、设施、设备实物移交

市重点局与物业管理单位办理建(构)筑物、公用设备设施、水、电、气、电梯、消防、弱电等工程的实物交接并签署《物业移交书》。查验水表、电表等,记录交接时的数据。

3、配套房屋使用权移交

市重点局将竣工验收合格的物业管理用房、幼儿园、社区办公用房、配套商业、办公用房钥匙移交给安居中心。市大建办、城镇投、相关办事处监交。

4、安置房屋(保障房)移交

市重点局向安居中心移交小区用于安置的住房、门面房、储藏室、车库等钥匙。向保障中心移交保障房钥匙。

单元门钥匙由安居中心、保障中心委托物业管理单位代管。安居中心、保障中心与物业管理单位签订空置安置房(保障房)安全管理协议。

未经验收或竣工验收不合格的,不得办理移交,不得使用。

(三)移交后的责任。小区物业管理单位负责小区所有建(构)筑物安全管理,公用设备设施的安全使用。街道办事处、安居中心、保障中心以及水、电、气、电梯、消防等相关专业部门负责协助、检查、督查。

二、安置小区的资产使用管理

1、安置小区未安置的住房、配套商业用房,社区管理用房,物业服务用房,文化活动室,幼儿园,停车库(场),储藏室、地下人防工程等产权属于政府。

2、市安居中心根据市政府统一安排将物业管理用房、社区办公用房等配套设施移交给相关办事处。

3、未安置的住房、配套商业用房、车库、储藏室由市安居中心负责管理,原则上不允许对外销售,任何单位和非拆迁安置户不得擅自使用、出借、出租或者非法侵占。

4、城镇投资公司负责配套商业、办公用房的登记造册、数据库的建立、资产监管及《房地产权证》、《国有土地使用证》的办理等工作。

5、安居中心负责办理安置房的初始登记证,市重点局等相关单位负责提供办证资料并予以协助。

6、安居中心受城镇投资公司委托经营管理配套商业、办公用房。在接收配套商业用房时应及时登记建档,并做好维护、维修、委托看管、经营等日常管理工作。

7、安居中心在城镇投资公司、市国资办、教育局、商务局等相关单位指导下,严格按照相关规定,将小区配套商业、办公用房面、幼儿园、农贸市场等向社会公开招租。与中标方签订租赁合同,收取租金,合同期一般不超过三年。租赁到期半年前由安居中心牵头负责启动下一轮招租工作。

安置小区配套商业用房租金收入主要用于政府补贴安置小区的物业管理费。

8、安居中心应严格履行合同规定,及时足额收缴配套商业用房租金,对出现长期拖欠租金或强占房屋的现象,应采取强制措施或履行司法程序,以确保国有资产的安全。

三、安置小区的物业管理

(一)办事处物业办、社居委是安置小区的物业主管单位,主要负责:

1、在业主委员会没有成立前,通过公开招标或其它方式确定物业公司,签订物业服务合同。

2、对物业公司进行考核,考核结果作为支付政府补贴物业服务费的依据。

3、协调物业管理过程中的矛盾和问题,受理物业服务投诉。

(二)安置小区物业管理费标准。按原则上不高于《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》丁级收费标准收取,物业服务等级不低于丁级,报经物价部门备案。收取的物业服务费全额用于小区的物业服务。

政府按照多层按0.30元/平方米/月,高层及小高层0.5元/平方米/月标准,给拆迁户一年的安置住房物业费差额补贴。补贴费用从安置小区配套商业、办公用房出租收入中列支,不足部分,市城镇投资公司追加拨付。

办事处负责于每年12月1日前根据所辖各小区安置房的面积(不包括商业、配套商业、办公用房面积、空置安置房),将次年应补贴的物业费总额提供至城镇投资公司审核,城镇投资公司于次年每季度前一周内核定支付至办事处。

(三)设立安置小区物业管理开办费。根据安置小区总面积(包括住宅及商业等配套房屋)核算开办费数额,总面积在2万平方米以下的(含2万平方米),开办费为2万元;总面积在2-5万平方米的(含5万平方米),开办费为3万元;总建筑面积在5-10万平方米的(含10万平方米),开办费4万元;总建筑面积10万平方米以上的,每增加1万平方米增加0.5万元,开办费用最高不超过10万元。新建或续建的拆迁安置小区移交物业管理前30日内,市城镇投资公司一次性将所需资金拨付至办事处账户,由小区所在社居委负责管理和监督使用。

开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒(夹)等办公用品,所购买的办公物品纳入政府采购。使用开办费购置的资产属国有,不得非法占有,未经批准不得转移、转让。

(四)设立安置小区物业专项维修资金。城镇投资公司每年安排100万元物业专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程质保期满的维修,以弥补公维资金的不足。物业专项维修资金支付按照现行的工程类资金支付规定执行。

(五)安置小区的物业服务一般包括以下内容:

1、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。

2、物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。

3、公共绿地、景观和花草树木的养护管理。

4、车辆停放服务管理。

5、做好安全防范和秩序维护工作。

6、做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。

7、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

8、负责房屋工程质量保修期及保修范围内的质量缺陷报修登记,及时转报建设单位和保修责任单位维修。

9、社居委委托的其他公共性服务内容。

10、以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丁级标准执行

(六)安置小区的物业维修

1、在保修范围和保修期限内发生质量问题由原施工单位负责。

2、小区物业管理单位负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等,费用从物业服务费用中列支。

3、市重点局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程,所需资金从公共维修资金或物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行:

具体维修范围:

物业共用部位维修工程。

(1)主体承重结构部位损坏,需要拆换、加固的。

(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的。

(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

物业共用设施设备维修、更新、改造工程。

(1)物业管理区域内路面破损30%以上,需整体修复的。

(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏,需要更新、改造的。

(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的。

(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件,一次性费用超过电梯原造价20%的。

(5)二次供水及消防水泵等因损坏,需要更新、改造的。

(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏,需要整体修缮、更新的。

维修项目申报与审核。各办事处于每年的十二月底前,将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况,书面报市住建局,市住建局组织工程技术人员对办事处申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核,审核结果报市分管领导批准

市重点局实施更新、改造等工程过程中,社居委、物业公司负责维修施工期间施工环境的保障工作。

维修、更新、改造等工程完工后,市住建局牵头,组织市重点局、办事处、社居委、物业公司、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收,验收合格后交付使用。

本暂行规定自2016年1月1日起试行。