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巢湖市商品房预售款监管实施细则
发布时间:2016-05-09 00:00:00     来源:本站     阅读:219

为贯彻落实《巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法》(巢政办〔2012〕115号)(以下简称《办法》),进一步规范商品房预售款监管工作流程,提高监管工作效率,结合我市实际,制定本实施细则。

一、主管部门

(一)巢湖市房地产管理局(以下简称市房产局)为本市商品房预售款监管的主管部门,负责组织实施商品房预售款的监督管理工作,并负责对违反商品房预售款管理的行为依法进行查处。

二、监管范围及期限

(二)本市范围内预售商品房项目,其预售款的收存、拨付及使用管理适用本细则。

(三)监管期限自该项目取得《商品房预售许可证》开始,至取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证(正本)》时止。

三、监管原则

(四)商品房预售款监管实行专款专户、专款专存、专款专用、全程全额及重点监管资金和一般监管资金相结合的原则。

四、监管银行

(五)本行政区域内各商业银行(以下简称监管银行)与市房产局每年签订一次《巢湖市商品房预售款监管合作协议》。各商业银行与市房产局签订合作协议且已与市房产局商品房预售款监管系统(以下简称监管系统)实现联网,方可开展预售款监管业务。本行政区域外的商业银行不得在本市开展商品房预售款监管业务。

(六)具体开展监管业务的银行网点由监管分行或支行与市房产局共同确定。监管银行撤销或名称等发生变更的,监管分行或支行应及时书面告知市房产局,并办理变更手续。

(七)有关部门依法拟对商品房预售款监管专用账户(以下简称监管账户)内的监管资金进行查封、冻结、划拨的,监管银行有义务向有关部门说明商品房预售款及监管账户的性质,并于当日书面告知市房产局。

五、监管账户设立

(八)房地产开发企业应在申请《商品房预售许可证》前,选择与市房产局签订了合作协议的监管银行,设立监管账户,不得选择已被市房产局暂停预售款监管业务的银行。一个监管账户可以对应一个预售楼幢,也可以对应多个预售楼幢。一个监管账户对应多个预售楼幢的,应当属同一施工标段,且竣工交付时间基本相同。

监管账户户名由房地产开发企业名称、项目名称(5个汉字以内)和加括号的楼幢号三部分组成,其中企业名称应与基本存款账户名称一致,项目名称应与《标准地名使用证书》上的核准名一致,预留签章名称由房地产开发企业名称和项目名称组成。

监管账户不得开设网银转账业务。

(九)申请设立监管账户操作流程:

1.要件提交。房地产开发企业申请设立监管账户时,应提交以下资料:

(1)《巢湖市商品房预售款监管账户申请表》;

(2)《营业执照》;

(3)《国有土地使用证》;

(4)《建设工程规划许可证(副本)》;

(5)《建筑工程施工许可证》;

(6) 项目规划总平面图;

(7) 房屋建筑面积预测报告;

(8) 施工形象进度计划(监理单位出具);

(9) 监管项目建设各阶段资金使用计划(监理单位出具);

(10)工程预算清册(监理单位出具);

(11)工程施工承包合同和材料设备采购合同;

(12)其他相关资料。

2.要件审核。市房产局受理申请后,对房地产开发企业提交的开户申请资料进行审核,审核通过后,向房地产开发企业出具《巢湖市商品房预售款监管账户开户通知书》。

3.账户设立。房地产开发企业持《巢湖市商品房预售款监管账户开户通知书》到监管银行开设监管账户。

六、监管协议签订及账户公示

(十)房地产开发企业设立监管账户后,预售人申请《商品房预售许可证》时应提交与市房产局、监管银行签订的三方《监管协议》。

(十一)房地产开发企业应在售楼处公示每幢楼的预售款监管账户、开户银行名称、账号和市房产局监管部门联系电话。

七、监管账户变更

(十二)已经设立监管账户的预售项目尚未发生销售行为的,可以申请变更监管账户,变更期间与该账户对应的商品房不得销售;已经发生销售行为的,监管账户原则上不得变更。

(十三)房地产开发企业申请变更监管账户的,应提交以下资料:

1.《巢湖市商品房预售款监管账户变更申请表》;

2. 原监管银行同意变更监管账户的证明材料;

3.房地产开发企业关于该监管账户对应的商品房未发生销售行为的承诺;

4. 其他应当提供的资料。

(十四)市房产局受理申请后1个工作日内完成审核,审核通过后,向房地产开发企业出具《巢湖市商品房预售款监管账户开户通知书》和《巢湖市商品房预售款监管账户变更申请表》。房地产开发企业持开户通知书到新监管银行办理开户手续,并持变更申请表到原监管银行办理变更手续。

(十五)房地产开发企业设立新的监管账户后,在 1工作日内与市房产局、监管银行重新签订三方《监管协议》,原《监管协议》自动失效。

八、购房款缴存和监管资金入账

(十六)房地产开发企业应在《商品房买卖合同》中明确预购人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号。预购人凭网签系统打印的《巢湖市商品房预售款缴款通知书》通过银行柜台现金或转账、银联专用POS机方式将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业已收取的定金应在网上签约后一并转入对应的监管账户。

(十七)预购人以按揭贷款(包括公积金贷款)方式购买商品房的,其按揭贷款在扣除保证金后由放贷银行直接转至监管账户。

(十八)房地产开发企业依据银行出具的交款凭证或银联专用POS机签单为预购人换领购房票据。

(十九)房地产开发企业申请增加《商品房买卖合同》约定的首付款金额的,在合同变更后,应及时将增加的首付款存入监管账户。

九、监管资金使用

(二十)监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用总额(含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用),加20%不可预见费组成。工程建设费用总额参照巢湖市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。一般监管资金是指超出核定的重点监管资金以外的资金。

(二十一)房地产开发企业首次申请使用重点监管资金时,销售现场相关信息公示应当符合规范要求。

(二十二)房地产开发企业申请使用重点监管资金时,登录监管系统,上传申请重点监管资金拨付的电子文档,并提交以下资料:

1.《巢湖市商品房预售款重点监管资金拨付申请表》;

2. 申请拨付至施工企业(供应商)的,应提供房地产开发企业、施工企业(供应商)及监理公司三方联合出具的《重点监管资金拨付证明表》;

3.房地产开发企业应提供相应施工、采购合同和工程监理单位出具的监管项目工程进度证明;

4.申请拨付房地产开发企业垫付款的,应提供监理单位出具的进度证明、相应的银行进账单和收款方盖章确认的发票复印件;

5.其他相关资料。

(二十三)具体拨付重点监管资金参照巢湖市建设工程造价管理部门、房地产开发企业用款计划可分为以下几个节点:

1.项目形象进度达到一层以上,已领取《商品房预售许可证》且上市销售的,可以拨付至重点监管资金总额的10%;

2.根据楼层施工进度加权平均计算,主体结构进度封顶,可以拨付至重点监管资金总额的60%;

3.装饰、安装部分至初验,主要包括内粉刷完成、外墙保温结束、楼地面完成、初验合格等,可以拨付至重点监管资金总额的75%;

4.室外附属部分完成,主要包括雨、污、供水、电管网、道路、景观绿化、室外初验等,可以拨付至重点监管资金总额的95%。

市房产局自受理之日起3个工作日内完成审核,必要时予以现场勘查核实,审核通过的,房地产开发企业凭市房产局盖章的《巢湖市商品房预售款重点监管资金拨付申请表》到监管银行办理拨付手续,监管银行应及时予以办理。审核未通过的,退件并告知原因。

(二十四)申请拨付重点监管资金,同类款项原则上每月申请拨付不超过一次。

(二十五)监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额后,可申请使用一般监管资金,优先用于项目有关工程建设。

(二十六)房地产开发企业申请使用一般监管资金时,登录监管系统,提交《巢湖市商品房预售款一般监管资金拨付申请表》。市房产局1个工作日内完成审核,审核通过的,房地产开发企业凭市房产局盖章后的《巢湖市商品房预售款一般监管资金拨付申请表》到监管银行办理拨付手续,监管银行应及时予以办理。监管项目发生非正常停工等不良状况时,暂停拨付一般监管资金。

(二十七)房地产开发企业被监管项目建设期间,在施工合同和采购合同中增加的总金额累计超过核算重点监管资金总额的,超出部分作为重点监管资金监管。

(二十八)监管项目在取得《建设工程规划许可证(正本)》之前,账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%。

十、退款处理

(二十九)房地产开发企业和购房人达成退房协议、撤销商品房合同备案,并办理完退房手续的,可申请退款。

(三十)房地产开发企业申请退款时,登录监管系统,提交《巢湖市商品房预售款监管退款申请表》,市房产局在3个工作日内完成审核。审核通过的,房地产开发企业凭市房产局盖章的《巢湖市商品房预售款监管退款申请表》到监管银行办理退款手续,监管银行应及时予以办理。

十一、取消监管

(三十一)监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证(正本)》后,房地产开发企业可以申请取消监管。

(三十二)申请取消项目监管时,登录监管系统,上传申请监管账户取消的电子文档,并提交以下资料:

1. 《巢湖市商品房预售款取消监管申请表》;

2. 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;

3.《建设工程规划许可证(正本)》;

4.  其他相关资料。

(三十三)市房产局自受理之日起3个工作日内完成审核,符合取消条件的,房地产开发企业凭市房产局盖章的《巢湖市商品房预售款取消监管申请表》在1个工作日内到监管银行办理取消监管账户手续。

十二、相关责任

(三十四)房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售或变相预售商品房的,由市房地产主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

(三十五)房地产开发企业未按规定在销售现场公示相关信息,且拒不整改的,暂停该项目商品房预售款拨付。

(三十六)房地产开发企业提供虚假材料骗取工程建设资金、擅自截留挪用商品房预售款或者不将购房款存入资金监管账户的,由市房地产主管部门责令限期改正,暂停该项目的商品房预售款拨付;情节严重的,暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售;同时,将其违法违规行为予以公示。

(三十七)房地产开发企业不按规定使用商品房预售款的,由市房地产主管门按照《城市商品房预售管理办法》第十四条规定,责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

(三十八)监管银行擅自向房地产开发企业拨付预售款项的,由商品房预售款主管部门按合作协议约定,暂停该监管银行在本市开展新项目预售款监管业务;同时将其违规违约行为向其上级主管部门通报。给预购人造成损失的,监管银行应当依法承担法律责任。

(三十九)监管银行未将按揭贷款及时缴存监管账户,或者挪用商品房预售款的,由商品房预售款主管部门责令其限期整改。拒不整改或情节严重的,由商品房预售款主管部门暂停该监管银行在本市开展新项目预售款监管业务。

(四十)监管工作人员在商品房预售款监管工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按《巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法》第十四条规定追究相关责任。

十三、有效期限

(四十一)本实施细则自2015年12 月 1日起正式实施,有效期2年。原巢湖市房地产管理局关于印发《巢湖市商品房预售款监管实施细则》的通知(巢房[2012]67号)同时废止。